民法典聚焦|住宅70年后自动续期 无偿还是交费仍

住宅70年土地证到期了该怎么办?这个悬而未决的问题终于随着民法典在十三届全国人大三次会议上表决通过而有了解决的方向。

根据民法典，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

不过，这仅是原则性规定。对于如何自动续期?需不需要交费?要交多少钱?还需依照法律、行政法规的规定。从目前来看，住宅70年土地证到期的靴子只落了半只。为此，业内人士呼吁相关法律法规尽快同步跟进，更有专家提出“以税代费”的解决之道。

是否无偿续期依照法律、行政法规确定

住宅建设用地使用权是一个有期限的用益物权，存在到期后的续期问题，因此，住宅土地证70年后的续期一直备受关注，民法典物权编给出了原则性规定:住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

作为民法总则制定的参与人，也是制定民法各单行法、民法典各分编草案的主要参与人，中国人民大学法学院教授、中国民法学研究会副会长杨立新解释称，从目前来看，未满70年，而使用权到期的住宅可以自动续期，不存交费的问题。而超过70年的建筑如何续期，民法典物权编给出了原则性规定，细节将交给后续的法律、行政法规去解决。

在70年土地使用权到期的相关法律、行政法规方面，中国法学会民法学研究会副会长、中国政法大学民商经济法学院原院长王卫国此前接受新京报采访时介绍说，1990年国务院出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》提到，居住用地使用权出让最高年限是70年。1994年的城市房地产管理法规定，70年的土地使用权到期时，使用者需提前一年申请续期，否则国家无偿收回土地使用权。到了2005年，物权法又规定，住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。

对于上面的不同表述，王卫国表示，不同时间制定的法律法规等，对问题的认识存在历史局限性。这使得各部法律间存在不统一、甚至相互抵触的情况。在法律碎片化的情况下，人们了解法律、适用法律存在不便。因此要通过法典的方式，对长期形成的法律资源梳理、整合，统一起来，

目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是《物权法》第一百四十九条。规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。此类土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

通过梳理上述政策可以看出，住宅70年土地证到期后怎么办?仍然缺乏相关操作细则。“自动续期”如何操作?续期是否缴费?如何缴费?为此，业内人士呼吁相关法律法规尽快同步跟进完善。

对此，北京市社会科学院国际交流中心负责人、法治研究中心主任韩忠亮教授认为，民法典仅给出的原则性的规定是给后续相关法律、行政法规留有空间。从目前来看，是希望等相关法律或行政法规成熟后再处理。根据民法典，对于住宅70年土地证到期后自动续期这一说法引起两种不同理解，一种是通过收取费用来续期，另一种是无偿续期。

温州用过渡性办法解决土地证到期问题

中国房改从1998年开始，目前绝大多住房还远未到期，没有涉及土地证到期这一问题，这也为后续法律、行政法规的制定提供了时间。

不过，早在2016年4月，浙江温州部分20年的住宅土地使用权到期，市民在办理交易时被告知土地续期需几十万手续费，当时引起一片哗然。也是从那时起，土地证到期问题才引起重视。

虽然物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但是并没有给出一个具体可操作的细则，这样的不确定性令当时一些业主产生恐慌情绪，尤其是手上持有房产的人，担心70年产权大限续期收费问题，而续费的多少可能影响市场对房价的预期。

于是在2016年11月，中共中央国务院发布了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，提出要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

而在当时，为了解决温州市住宅土地使用权20年到期问题，国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研组赴浙江省进行调研。并在2016年12月给出了处理结果，采取“两不一正常”的过渡性办法处理。也就是“不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续”，涉及“土地使用期限”，仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

文章来源：《中国民商》 网址: http://www.zgmszz.cn/zonghexinwen/2020/1017/530.html